内容



土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。


土地增值税的纳税人:有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。  

  ——不论法人与自然人。从2008年11月1日起,个人销售住房暂免征收土地增值税。 

  ——既包括房地产开发商,也包括其他企业。




征税范围:转让房地产。

标准之一:转让的土地,其所有权是否国有。(农村土地和城郊土地不征。)

标准之二:产权是否发生转让。(出让不同于转让,土地出让金不征;土地出租、出借、抵押,不征。)

标准之三:是否取得收入。(房地产继承、赠与不征。


1、增值额的概念

土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。

增值额:纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

计算公式:土地增值额=应税收入-扣除项目金额(成本、费用、税金)

应税收入包括:货币收入、实物收入和其他收入。

2、扣除项目金额

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)房地产开发成本。

(3)房地产开发费用。

(4)旧房及建筑物的评估价格。

(5)与转让房地产有关的税金。

(6)其他扣除项目:加计扣除规定。



四级超率累进税率表
级数计税依据适用税率速算扣除率
1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0
2增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分40%5%
3增值额超过扣除金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分50%15%
4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%

速算扣除系数的推算

  • 第一级为0%

  • 第二级为5%:速算扣除系数= 50%×(40%-30%)= 5%

  • 第三级为15%:速算扣除系数= 50%×(50%-30%)+(100%-50%)× (50%-40%)= 15%

  • 第四级为35%:速算扣除系数= 50%×(60%-30%)+(100%-50%)× (60%-40%)+(200%-100%)×(60%-50%) = 35%


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