内容



第一步:计算增值额。

增值额:纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

计算公式:地增值额=应税收入-扣除项目金额

应税收入:包括货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目金额:

(1)取得土地使用权所支付的金额:地价款(土地出让金、转让金);按规定交纳的有关费用(登记、过户手续费)。

(2)房地产开发成本:土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费(规划设计费、“三通一平”等支出)、建筑安装工程费、基础设施费(路、水、电、气、环境)、公共配套设施费、开发间接费用等。

(3)房地产开发费用:销售费用、管理费用、财务费用。  

   注意:开发费用扣除不是按实际发生额,而是按标准扣除。

1)能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用=利息+(地价款+开发成本)×5%以内。

   利息据实列支,但最高不能超过按商业银行同类同期货款利率计算的金额。

2)不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用=(地价款+开发成本)×10%以内。

(4)旧房及建筑物的评估价格。

房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

旧房除按评估价格扣除,还可扣除地价款、有关费用、转让税金。

(5)与转让房地产有关的税金。

包括:营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税(万分之五) 。  

注意:房地产开发企业,其印花税已列入核定的管理费用,不得再次扣除。

(6)其他扣除项目:加计扣除规定。

对从事房地产开发的纳税人可按(地价款+开发成本)×20%加计扣除。

第二步:计算增值率,确定适用税率。

增值率=增值额÷扣除项目金额

四级超率累进税率表
级数计税依据适用税率速算扣除率
1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0
2增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分40%5%
3增值额超过扣除金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分50%15%
4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%

【例题】某房地产开发公司销售商品房取得收入10000万元,可扣除的各项成本、费用和有关税金等共4000万元。

【解析】

1、增值额=10000-4000=6000(万元)

2、增值率=6000÷4000=150%,将适用第一、二、三级税率

   不超过扣除项目50%的部分=4000×50%=2000(万元)

   50%至100%的部分=4000×(100%-50%)= 2000(万元)

   100%至150%的部分=4000×(150%-100%)= 2000(万元)

   应纳税额=2000×30%+ 2000×40%+2000×50%

           =600+800+1000=2400(万元)

第三步:计算土地增值税税额。


方法一:分别计算各级次土地增值额的税额,然后加总。

         应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

方法二:速算扣除法。

         应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

四级超率累进税率表
级数计税依据适用税率速算扣除率
1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0
2增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分40%5%
3增值额超过扣除金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分50%15%
4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%

【例题】某市房地产开发公司与某单位于2016年2月正式签署一写字楼转让合同,取得转让收入15000万元,公司缴纳了营业税金及附加825万元。

已知:该公司支付地价款及有关费用3000万元;房地产开发成本4000万元;房地产开发费用中利息支出为1200万元,不能按项目分摊利息,也不能提供金融机构证明。

另知:房地产开发费用计算扣除比例为10%。

请计算该公司转让此楼应纳土地增值税税额 。

【解析】扣除项目金额=3000+4000+(3000+4000)×10%+825+(3000+4000)×20%=9925(万元)

         增值额=15000-9925=5075(万元)

         增值率=5075/9925=51%

         应纳税额=9925×50%×30%+(5075-9925×50%)×40%=1533.75(万元)

         或:应纳税额=5075×40%-9925×5%=1533.75(万元)

【例题】某生产企业2016年2月转让一栋旧办公楼,取得转让收入4000万元,缴纳相关税费250万元。

该办公楼原造价3000万元,重置成本价8000万元,该办公楼经评估有四成新。 

         请计算该企业应缴的土地增值税。

【解析】扣除项目金额=8000×40%+250=3450(万元)

         增值额= 4000-3450=550(万元)

         增值率=550/3450=15.94%,适用第一档税率

         应纳税额=550×30%=165(万元)

        

附:土地增值税税收优惠政策

1. 建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征;增值额超过扣除项目20%的,应全额征收。

2. 2007年8月1日起,企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。 

3. 对国家征用、收回房地产的,免征。

4. 2008年11月1日起,个人销售住房,暂免征收土地增值税。


1、预缴

  • 对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算,多退少补。

  • 项目竣工结算前无法据以计算土地增值税的,可以实行预征。

  • 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向税务机关办理纳税申报。

  • 预征按照销售收入的一定比例征收,预征率由各省级税务机关区分不同类型房地产确定。

  • 自2006年7月1日起,江西省土地增值税预征率调整为:普通标准住宅:预征率暂定1%;非普通标准住宅及别墅、渡假村:预征率暂定3%,其中店面的预征率暂定5%。

2、清算:应进行土地增值税清算的情形    

纳税人应当清算的情形:

  • 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  • 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  • 直接转让土地使用权的。

主管税务机关可要求纳税人清算的情形:

  • 已竣工项目转让面积占项目可售面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;

  • 取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;

  • 纳税人注销登记的;

  • 省税务机关规定的其他情形。


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